Najemniki izigravajo najemodajalce, saj to omogočajo ohranjeni elementi socializma v zakonodaji

0

Stanovanjska politika je eno redkih področij, ki je bilo bolje urejeno celo v prejšnji državi in prejšnjem sistemu kot v tranzicijski Sloveniji. V najboljših letih se je v Sloveniji zgradilo tudi več kot deset tisoč stanovanj letno (celo do 16.000), kar so danes povsem nedosegljive številke. Razlogov je več.

Zaposlen sem bil na Ministrstvu za okolje in prostor, kjer sem se ukvarjal tudi s stanovanjsko politiko, in naslovu lahko pritrdim. Prebral sem članek z naslovom Rigidna birokracija ni sposobna razviti delujočega nacionalnega stanovanjskega programa.

Jugoslovanska stanovanjska politika je bil boljša kot sedanja, a je Slovenija ni nadgradila, ampak sesula

V starem sistemu smo imeli razmeroma enostaven model stanovanjske oskrbe, ki je temeljil na javnih najemnih stanovanjih. Stanovanjska oskrba je bila domena občin, ki so bile večje od sedanjih in so bile bliže pojmu pokrajin, ki jih danes žal nimamo. Občine so zagotavljale zemljišča za gradnjo stanovanj prek skladov stavbnih zemljišč, denar za gradnjo stanovanj pa se je zbiral z obveznim prispevkom iz plač. Občine so praviloma imele stanovanjska podjetja, ki so imela v lasti tudi po več tisoč stanovanj in so skrbela za njihovo vzdrževanje in širitev stanovanjskega fonda.

Po spremembi sistema smo žal sistem stanovanjske oskrbe dobesedno sesuli. Ukinili smo sklade stavbnih zemljišč, češ da bo trg urejal oskrbo z zemljišči, kar se je izkazalo za utopično, ker trg deluje v pogojih konkurence. Zemljišč pa ni mogoče prosto producirati, kar pomeni, da je trg z zemljišči nujno monopolen in zvezan z administrativnim monopolom, saj država določa zazidljiva zemljišča. Ukinili smo stanovanjska podjetja, družbena stanovanja pa privatizirali, s čimer smo ukinili nosilce tistega segmenta stanovanj, ki je drugod v Evropi najbolj razširjen, namreč segment dostopnih najemnih stanovanj.

Ohranjeni elementi socializma v zakonodaji omogočajo, da najemniki izigravajo najemodajalce

Za nameček smo ohranili elemente socializma tam, kjer jih ne bi smelo biti, to je predvsem v rigidni zakonodaji, ki ureja najemna razmerja. V pogojih, ko najemodajalec ne more hitro in ekspeditivno odpovedati najemnega razmerja v primerih, ko najemnik ne plačuje najemnine niti ne poravnava tekočih stroškov, ki po naši zakonodaji na koncu bremenijo lastnika, je seveda utopično pričakovati, da bo kdo investiral v dostopna najemna stanovanja. Celo mnogi lastniki posamičnih stanovanj jih raje ne oddajajo, ker si z oddajo stanovanj lahko nakopljejo na glavo nepoštenega najemnika, ki bo zlorabil vse možnosti, ki mu jih daje sedanja zakonodaja, in opetnajstil lastnika tako za najemnino kot za tekoče stroške.

Dodatna zavora za lastnike stanovanj pri oddajanju stanovanj je tudi nestimulativna davčna politika. Ob vseh tveganjih, ki jih ima najemodajalec, ki je fizična oseba, v odnosu do najemnika, je davek na najemnino (dohodnina pribl. 25 %) tisti zadnji razlog, zaradi katerega imajo mnogi lastniki stanovanj slednja raje prazna oziroma kot izključno finančno naložbo, ki jo je mogoče v primeru potrebe razmeroma hitro vnovčiti na deficitarnem stanovanjskem trgu, običajno s solidnim kapitalskim dobičkom. Oddano stanovanje je bistveno teže prodati, donosi od njega pa so minimalni.

Nacionalni sistem stanovanjske oskrbe bi moral biti prijazen do najemodajalcev

Če bi hoteli razviti delujoč nacionalni sistem stanovanjske oskrbe, bi morali začeti s spoznanjem, da smo prejšnji sistem sesuli in da je treba zdaj postaviti novega, ki bi moral rešiti temeljna vprašanja kontinuirane stanovanjske oskrbe:

  1. zemljišča,
  2. finančna sredstva,
  3. nosilce stanovanjske oskrbe,
  4. razmerja med najemodajalci in najemniki, ki bi bila bolj prijazna do najemodajalcev.

Če bi hoteli v gradnjo najemnih stanovanj pritegniti zasebni kapital, domač in tuj, bi se morali seveda odpovedati utopičnim socialističnim idejam, da lahko stanovanjski podjetnik posluje brez vsaj minimalnega dobička in da ga lahko najemnik poljubno izigrava. Socialna politika je naloga države, ne zasebnih investitorjev oziroma podjetnikov.

Kot bivši zaposlen na MOP (zdaj sem upokojen), lahko rečem, da je vzrok za nesposobnost ministrstva, da bi pripravilo nov model nacionalne stanovanjske oskrbe, v veliki meri nekompetenten kader, a tudi nepripravljenost politike, da se to področje uredi. Od vseh številnih ministrov, pod katerimi sem služboval, skoraj nobeden temu področju ni posvetil potrebne pozornosti. Ministri so pač politiki, katerih glavni cilj in s tem časovni domet so prihodnje volitve. Če je socialna demagogija sredstvo za pridobivanje volivcev, se ji politik žal ne bo odrekel. Najemniki so volivci, najemodajalci pa so pri nas v glavnem iz javnega sektorja.

Časnik je še vedno brezplačen, ni pa zastonj in ne poceni. Če hočete in zmorete lahko njegov obstoj podprete z donacijo.