Nepremičnine. Kaj storiti z njimi?

2

Večina Slovencev, ko dobi prvo službo, najprej pomisli na nakup majhnega doma, saj ne želijo biti do konca svojega življenja najemniki. Do tu vse lepo in prav, vendar pa se človek vpraša, če je to ekonomsko upravičeno.

Na začetku svoje profesionalne življenjske poti večina ljudi niti nima privarčevanih sredstev, zato je kredit za nakup stanovanja praktično nujen.

Kredit sam po sebi ni problematičen, če zanj plačujemo nizke obresti, obenem pa se nam vrednost investicije povečuje, kot se  je to tudi našim nepremičninam do leta 2008. Kaj pa, če cena investicije pade?

Z vstopom v Evropsko zvezo in kasneje tudi evrsko območje smo Slovenci preko bank lahko prišli do precej ugodnih kreditov in večina, ki je kupovala nepremičnino, so le-tega vzeli v naši nacionalni valuti, v tolarjih, kasneje evrih.

Kljub temu je po podatkih Banke Slovenije kar 21% nepremičninskih kreditov v švicarskih frankih, ker jih je nekdo (upam si reči, da uslužbenec v banki) nasmolil, da je kredit v frankih cenejši, saj so obresti nižje. To, da so obresti nižje sicer še vedno drži, vendar pa sem prepričan, da si marsikdo, ki je vzel kredit v frankih, pošteno tolče po glavi, saj mu je glavnica precej zrastla zaradi znižanja evra proti franku v zadnjem času.

Vzemimo konkreten primer.

Marko in Miša sta oktobra 2005 za dvosobno stanovanje v Ljubljani odštela 135.000 EUR. Ker sta imela precej malo prihrankov, sta v banki dobila kredit za 100.000 EUR oz. v protivrednosti 167.200 CHF, s katerim sta poplačala stanovanje. Kredit sta vzela za daljše časovno obdobje 20 let (240 obrokov), tako da anuiteto redno odplačujeta. Do leta 2012 je frank konstantno rastel proti evru, tako da se je Marku in Miši obrok kredita zaradi valutnega razmerja, stalno zviševal.

graf : EUR vs CHF

Avgusta lani je frank celo zrastel do magične meje 1:1 za evro, tako da je morala posredovati celo švicarska centralna banka. Ob tem mislim, da ni potrebno poudariti, da je tudi glavnica po rednem plačevanju obrokov preostale glavnice narasla do te mere, da je “zmanjšana glavnica” v frankih, ki bi jo morala še plačati, bila višja kot je bila cena, ki sta jo plačala za stanovanje, neupoštevaje še obresti. Ker pa pravijo, da ko ima hudič mlade, jih ima veliko, bi za to stanovanje, v kolikor bi ga Marko in Miša prodala, dobila manj, kot sta zanj dala in tako bi ob morebitni prodaji realizirala izgubo.

Večina bralcev bo tu vzdihnila, pa saj nista neumna, da bi prodala. Kaj pa, če je fant medtem zaradi gospodarske situacije izgubil službo, dekletu pa so, ker je javna uslužbenka, znižali plačo za 5%. Prisilnih dražb je po sodiščih trenutno  kar lepo število in dogaja se že, da imamo v Ljubljani drugo, celo tretjo dražbo iste nepremičnine, saj se nepremičnina prej ne proda.

Vzemimo drug primer:

Tadej in Katja sta oba javna uslužbenca, ki oddajata stanovanje. Oba imata nadpovprečno slovensko plačo, vendar, da bi zaslužila še kak tolar, oddajata stanovanje, ki sta ga podedovala po Tadejevi babici. Za dvosobno stanovanje v Ljubljani jima najemnik plačuje 400 EUR ter dodatno stroške stanovanja. Tadeju se oddaja zdi zelo dobra naložba, saj mu najemnik pokrije stroške, ki bi jih moral placati sam, obenem pa dobi še 400 EUR. Tadej sicer razmišlja, da bi stanovanje prodal. Ocenjuje, da bi zanj dobil 130.000 EUR.

Tadej za najemnino dobi 4.800 EUR letno, kar je glede na ceno, ki bi jo dobil trenutno na trgu nekje 3,7% donos. Ker prejeto najemnino vsakoletno prijavi, se mu večji del najemnine (60%) vračunava v dohodnino (77. člen zakona o dohodnini) in zato pride celo v najvišji davčni razred (41% davek). Po obračunani dohodnini iz stanovanja iztisne samo 3.619 EUR. Glede na doseženo kupnino je to samo 2,70% donosa.

Tadej resno premišljuje, da bi stanovanje prodal, denar vezal na banki po 4% obrestni meri. V kolikor bi bil sam uporabnik stanovanja, ki ga prodaja in bi šel kasneje v najem, bi mu po plačilu najemnine, poleg glavnice ostal še del obresti.

Zadnjič me je zmotila oddaja na prvem programu radia Slovenija, kjer so gostili gosta, strokovnjaka s področja nepremičnin. Ko sem ga poslušal, sam nisem mogel verjeti njegovim besedam, češ da je zaradi ugodne obrestne mere čas za nakup nepremičnine.

graf: gibanje 6 mesečnega EURIBORA

To, da so obrestne mere resnično nizke, se z gostom oddaje strinjam, vendar pa je gost oddaje pozabil povedati, da trenutno banke za daljše obdobje skorajda ne dajo kredita s fiksno obrestno mero. Ljudje, če bodo želeli vzeti kredit, bodo morali poseči po kreditu z variabilno obrestno mero EURIBOR, na katero pa banke trenutno zaradi izrazito slabih ratingov zaračunavajo še precej visoke pribitke. Kaj sledi z anuiteto, če se obrestna mera zviša, mislim da ni potrebno razlagati.

Iz navedenih primerov mislim, da je jasno razbrati, zakaj mislim, da bodo cene nepremičnin padle.

Naj povzamem:

–          ogromno ljudi je zadolženih in vsakršno višanja obrestne mere EURIBOR bo, po mojem, precej vplivalo na višino mesečnih anuitet,

–          glede na težave z evrom pričakujem nadaljnjo oslabitev evra in zato povečanje tveganja za kredite, ki so nominirana v drugi valuti,

–          znižanje plač javnim uslužbencem bo vplivalo na kupno moč prebivalstva, prav tako tudi precej negativni obeti glede gospodarske rasti v letošnjem letu,

–          zmanjšano povpraševanja zaradi ukinitve stanovanjske olajšave pred nekaj leti,

–          nizki donosi iz oddajanja premoženja v najem. Trenutna donosnost, ki je razvidna iz primera Tadeja in Katje  je daleč od magičnih 7%, ki naj bi bili smotrni za opustitev najema in nakup nepremičnine na določenem območju. Dodatno se mi zdi vredno primerjave donosnost nepremičnin in srednjeročnih bančnih depozitov ali celo najbolj varnih državnih obveznic,

–          čedalje več nepremičnin v bančnih bilancah, ki jih je iz tedna v teden več, neuspešne dražbe nepremičnin, banke se bodo morale nepremičnin znebiti, sicer bodo imele resne težave z likvidnostjo.

Foto: Nepremicnine

 


2 KOMENTARJI

  1. Večina Slovencev, ko se zaposli, najprej pomisli na avtomobil.

    Otrok je med željami na odločnem zadnjem mestu.

    Nikoli ne bi živeli, če bi bili taki tudi naši starši.

  2. Napisal sem tekst o Rogu in ga ne morem oddati. Mi admin – če že briše neprimerne besede in to tudi napiše – odgovori , zakaj se moj oddani tekst ne pojavi?

Comments are closed.